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Tout comme les actions ou les obligations, l’immobilier constitue une classe d’actif à part entière et permet de diversifier son patrimoine.
On peut de distinguer trois types d’investissement immobilier :
- L’investissement dans des « fonds immobiliers ».
- L’investissement dans un bien immobilier précis, donné en location.
- L’investissement dans un bien immobilier pour y vivre et s’y installer.
L’investissement dans des fonds immobiliers
Ce type d’investissement est idéal lorsqu’on ne dispose pas du capital suffisant pour acheter un bien immobilier ou qu’on désire tout simplement éviter les désagréments relatifs à la possession d’un bien et à sa gestion. (Recherche de locataires, réparations, impayés, rénovations, dégradations…)
Dans un fond immobilier, des professionnels se chargent ainsi d’acheter des biens immobiliers, de les gérer et de les revendre pour le compte de l’ensemble des investisseurs.
On va principalement distinguer deux types de fonds :
- Les fonds immobiliers ouverts en Allemagne
- Les SCPI en France
Les fonds immobiliers ouverts d’Allemagne sont réputés pour la stabilité de leurs rendements (aux alentours de 5% en moyenne annuelle) et la protection du capital investi.
Ils sont accessibles à partir de 50 € par mois et permettent donc aux particuliers d’accéder très facilement à cette classe d’actif. Les revenus générés sont assimilés à des revenus financiers.
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) en France constituent un autre type de fond immobilier. Les SCPI sont beaucoup moins « liquides » que leurs homologues allemands. En règle générale, il convient d'investir un minimum de 5000 €.
Historiquement, le rendement des SCPI est très bon (aux alentours de 7%) et le prix des parts est régulièrement réévalué. Considérés comme de l’immobilier à part entière, les revenus des SCPI sont imposés à l’IR dans le cadre des revenus fonciers et les plus-values exonérées après 15 années de détention.
Pour acquérir des parts de SCPI, on peut utilement faire appel au crédit et utiliser l’effet de levier financier.
Il est également possible de placer des SCPI au sein de certaines assurances-vie.
Tout cela n’est pas possible dans le cadre d’un investissement dans des fonds ouverts allemands.
En France, en 2006, un nouveau cadre réglementaire a crée les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier). Cette nouvelle famille de fonds immobiliers a cependant du mal à trouver sa place.
L’investissement locatif.
L’investissement locatif en Allemagne s’inscrit en règle générale dans le dispositif fiscal suivant :
- Amortissements de 2 à 2,5% du prix du bien (hors prix du terrain) chaque année.
- Déduction des intérêts d’emprunts.
- Exonération d’impôts sur la plus value immobilière après 10 ans de détention.
Pour assurer la réussite d’un investissement locatif en Allemagne, il convient de réunir deux conditions :
- bien connaître le lieu dans lequel on investit.
- maîtriser les techniques de financement et de refinancement.
Sur ce dernier point, il est indispensable de se faire conseiller par une personne agrée et expérimentée qui va vous accompagner tout au long de l’opération et de son financement.
Il est également possible de faire appel aux services d’une société de gestion locative afin de se libérer des contraintes administratives de gestion au quotidien.
L’investissement pour vivre et s’installer personnellement.
Lorsqu’on acquiert un bien immobilier en Allemagne, il convient de connaître quelques notions de base :
- L'Agent immobilier (der Immobilienmakler)
Il s’agit de la personne que vous mandatez pour la recherche d’un bien immobilier. Le Makler peut également fournir des prestations annexes comme la recherche de financement. Ses honoraire sont fixés à la vente et sont fonction de la valeur du bien, sans pouvoir excéder 6%+TVA (Mehrwertsteuer).
- Le Notaire (der Notar)
Le notaire a un rôle de conseil. Il travaille en général pour le vendeur et l’acheteur en même temps. Il répond aux questions d’ordre juridique et règle toutes les démarches en vue de l’achat : il rédige le contrat de vente et inscrit celle-ci au livre foncier (voir ci-dessous). Ses honoraire sont fixés par la loi et varient en fonction du prix de vente entre 0,1% et 1% du prix du bien.
- Le Cadastre ou "livre foncier"(Das Grundbuch)
Le Grundbuch est tenu par le Grundbuchamt et regroupe les droits à la propriété. L’inscription de la vente au livre foncier marque le transfert de propriété du bien. Le coût de cette inscription s’élève à 1% du prix du bien et est à la charge de l’acheteur. L’inscription d’une dette foncière (Grundschuld) au livre foncier est une garantie exigée par les banques allemandes. On peut la rapprocher de l’hypothèque (pratiquée en France), bien qu’elle soit en fait plus large qu’une simple garantie réelle sur le bien et engage ainsi la totalité du patrimoine de l’emprunteur.
- L’impôt sur les mutations - Die Grunderwerbsteuer
Le Grunderwerbsteur est à la charge de l’acheteur et s’élève à 3,5% du prix du bien. Il s’ajoute aux frais de notaire et aux frais d’inscription au livre foncier ; ce qui porte l’ensemble des taxes à 5,5% du prix d’acquisition du bien.
- L’impôt foncier - Die Grundsteuer
Le Grundsteuer varie selon le lieu de votre habitation dans une fourchette comprise entre 2,6% et 3,5% de la valeur fiscale du bien (inférieure à la valeur réelle). Cet impôt est exigible tous les trimestres.
- L’assurance du bien - Die Wohngebäudeversicherung
Poste de dépense souvent négligé, l’assurance du bien immobilier peut représenter une charge mensuelle non négligeable (entre 50€ et 200 €) selon la superficie du bien, le lieu de situation et l’étendue des garanties souhaitées.
En règle générale, lorsqu’on désire accéder à la propriété, il est important d’avoir préalablement constitué d’importantes réserves financières de façon à régler les différentes taxes, impôts, charges et assurances qui surviennent alors.
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